ArayZ No.106 2020年10月発行今こそ攻めのオフィス移転
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今こそ攻めのオフィス移転〜コロナで変わる働き方、新たなワークプレイス〜
公開日 2020.10.10
❶ 徹底的なコスト削減
【移転前問題点】
① 賃料が高い
② オフィス面積が大きい
③ 契約残存期間が１年
リモートワーク導入でデスクに空きが・・・ 家賃が高いので縮小移転したいが、 契約があと１年残っているので移転すべきか悩んでいる
従業員90名の商社A社は新型コロナウイルス感染症による経済活動停止の影響を大きく受けました。消費減速や入国制限などによる事業実施への障害により、自社の経営状態が悪化しています。リモートワークを導入したことで出社人数は以前の1/3に減っています。現オフィスは900㎡と面積も大きく、賃料単価も高いのでできる限り削減を検討したいのですが……。また、契約残存期間は現状１年間あります。
問題① 賃料が高い
築年数が古くても家賃単価の低い物件に移転
Park VentureはグレードAのオフィスです。駅直結、築年数の浅さから賃料が高くなります。Ocean Tower 2はグレード、通勤利便性、築年数の面で劣りますが、その分賃料を1/3近くまで削減可能です。
問題② オフィス面積が大きい
日々の出社人数から収容人数を算定し、適正なオフィス面積へ縮小
リモートワーク導入後に無駄をなくしたオフィス面積に縮小ができます。収容人数が30名～40名ほどの場合、執務室の他に会議室や倉庫などを含めても300㎡あればオフィスとして十分です。
問題③ 契約残存期間が１年
契約残存期間を残して移転した場合にもコスト削減になるかシミュレーション
契約残存期間１年時点で移転プロジェクトを発足した場合、実際の移転日までは６ヵ月ほどが掛かります（オフィス選定、契約手続き、内装施工期間含む）。
以上を踏まえ、契約残存期間６ヵ月分残っている時点で契約解除した場合に掛かるペナルティーがどれほどかを事前に確認することが重要です。
タイにおいて、入居時に支払いをした３ヵ月分のデポジットが契約満了後に返金となりますが、途中解約の場合は没収となります。また、ビルによっては残存期間分（今回のケース：６ヵ月分）の賃料をペナルティーとして支払う必要があるため、計９ヵ月分の賃料をペナルティーとして支払う必要が出てきます。
今回のケースのように追加投資額に加えペナルティーを支払った場合でも、1年４ヵ月で回収できる場合もあります。
❷ リモートワークを積極導入。利便性重視のオフィスへ！
【移転前問題点】
① 利便性が良くない
② オフィス面積が大きい
③ オフィスの機能性に悩んでいる
オフィスまでのアクセスが駅から車で20分と利便性が悪い。オフィス面積が大きいので縮小移転したいが、来客も多いので、駅近の物件に移動したいと考えている
従業員200名のIT/WEB関連企業B社は新型コロナウイルス感染症をきっかけにリモートワークを導入しました。もともと在宅でも可能な業種なのでアフターコロナ時代でも引き続きリモートワークを積極的に取り入れるつもりです。現オフィスは2,000㎡（賃料単価：450バーツ/㎡）と大きい面積だったので利便性を犠牲にし賃料単価を抑えていました。まもなく契約満了となるので移転を考えていますが、移転後のオフィスの機能性を悩んでいます。ただ、完全なリモートワークはデメリットもあるのでオフィスは貸借し続けることを希望しています。
問題① 利便性が良くない
交通利便性/ファシリティ/安全性などが充実した物件へ移転
Italthai Towerは最寄りの駅から徒歩で通勤はできません。車での通勤でも渋滞の多い立地です。またビルの築年数も古くグレードも高くない物件のため、賃料単価は比較的安価です。
Bhiraj at EmQuartierは、賃料単価は高いですが駅直結・築年数が浅い・グレードA・商業施設に隣接・セキュリティレベルの高さなどは申し分ありません。
問題② オフィス面積が大きい
日々の出社人数から収容人数を算定し、適正なオフィス面積へ縮小
リモートワークを導入しても出社が必要な部門の人数や日々出社する人数を踏まえ、適正なオフィス面積への縮小が可能です。
問題③ オフィスの機能性に悩んでいる
アフターコロナの自社の働き方に適した仕様のオフィスデザイン・レイアウトへ
リモートワークの積極的な導入により出社する社員数が毎日異なる場合、固定席のあるオフィスという前提に拘る必要はなくなります。
日々の出社人数が40名〜50名程度の場合、執務室の他に会議室や倉庫などを含めるとオフィス面積は400㎡ほどあれば十分です。しかし、適正な面積より広くゆとりのあるオフィスにすると、空いたスペースをカフェなどの共有空間やパーソナルな集中ブース、多様なタイプの会議室を設けるなども可能です。
また、デスクトップ型のパソコンからノートパソコンに変更し、固定席ではなくフリーアドレス型の執務室にするなどの工夫もできます。
今回のケースの様にオフィス適正なオフィス面積を400㎡と想定した場合は、追加投資額を約２年７ヵ月で相殺できますが、オフィス面積を少し大きく500㎡にした場合でも、追加投資額は約４年５ヵ月で相殺可能となります。
❸ 自由度重視！カスタムオフィスビルへ
【移転前問題点】
① キッチンが設置できない
② 駐車スペースが不足している
③ １拠点に関連会社を集約したい
オフィスビルの規定が厳しく、調理や実験などができない。１拠点へ集中したいが、大きな面積の物件が見つからない。見つけたとしても、駐車スペースが不足している
大手食品関連企業C社はこの度、研究開発部門を置くことになりました。研究開発部門は試作を行うため、キッチン設備や冷蔵室の設置が必要です。しかし、キッチン設備を置くことが可能なオフィスビルが見つかりません。また、複数あるグループ会社の所在地が異なっています。必要なオフィス面積の空き物件が見つからなかったり、複数登記ができないなどが複数拠点となっている理由ですが、できることなら１拠点に集約したいです。駐車スペースが不足しているため、駐車スペースが充実していることも移転先に求める条件です。
長期リース（BTS*）物件
長期間の賃貸が可能です。そのため、バンコク市内の一般的なオフィスビルのような契約更新時ごとの賃料上昇の影響を軽減できます（契約時要交渉）。 基本内装付きで初期投資はかかりません。ただし、家具/希望のリノベーションについては別途費用が掛かります。
※BTS（Build to Suit）：ビルド・トゥ・スーツとは入居するテナントの要望に沿った用地・設備を兼ね備えた施設を設計・建設・運営し、長期リースで提供する、いわばオーダーメイド型の開発手法
自社購入物件
土地・物件の購入が可能です。
初期投資に費用は掛かりますが、企業の資産となります。価格が上昇する立地に自社購入物件を立てることでインフレへのリスクヘッジや、土地価格が上昇した際は売却し利益にできます。
また、他の企業に物件の一部を貸し出すことで、安定した不動産収入を確保することも可能です。 ※タイで土地を取得する際には、土地法や外国人事業法の外資規制があるため留意が必要
オフィス移転チェックリスト
オフィスの移転には、移転の目的に適う場所の選定から現在利用するオフィスの解約手続きまで、一般的に半年から1年程度の期間が必要となります。コロナ後に向け、オフィスの縮小移転を検討している企業向けに必要なポイントと手順をチェックリスト形式で解説します。 ※赤字はコロナで特に重要チェック部分（クリックで拡大）
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